土地活用の低い利回りを高める

土地活用の利回りは5%から7%と言われることが多いです。
5%くらいならハイイールド債に投資したほうが良いと考える人もいるでしょう。それなら土地活用をするべきではないと考えるのは自然なことなのですが、実はもっと高い利回りで運用している人もいます。

利回りが低いと言われるのは、物件そのものの利回りであって、投資利回りではないという点に注意が必要です。



表面利回りや実質利回りと言った利回りが用いられることがありますが、これは物件に対する利回りです。



物件の価格や賃料収入などを元にして計算された利回りですから、実際の投資における利回りではありません。もしもキャッシュで物件を購入すれば、土地活用の利回りは実質利回りに近くなるでしょう。

しかし、土地活用をするときに全額キャッシュで投資する人はどちらかというと少ないです。

ローンを組んで投資をするのが一般的です。



ローンを組んで投資をすれば、投資利回りを高めることができます。



ローンを組めば自己資金はあまり必要ありませんから、投資する金額を小さくすることができます。


金額が小さくなって得られる収入が大きくなれば、利回りも高くなると考えられます。ローンをくまく活用していくと、5%しかない利回りの物件を利用して、10%にも20%にも利回りを高めていくことができるわけです。



利回りが低い投資というイメージが浸透しているようですが、投資の方法によっては高めることができます。

土地は単に所有しているだけでは収益を生まないばかりか、むしろコストがかかることすらあります。



たとえば、雑草を刈るための管理コストや、固定資産税や都市計画税といった税金のコストも発生してきます。



そこで土地活用が重要となるわけですが、なかには事業をした経験にとぼしく具体的な土地活用の方法が思いつかなかったり、土地の立地や形状が特殊なためにアパートやマンションなどの建設が不可能であったりという理由で、土地活用が進まないこともあります。こうした場合に、思い切って土地を他人に売却してしまうというのも、究極的な方法ではありますが、立派な土地活用のひとつといえるでしょう。土地を現金化してしまえば、自由に他の用途に利用することができるようになるためです。



土地の売却にあたっては、通常であればその土地に近い不動産会社に営業活動のいっさいを依頼することになります。このときに不動産会社と交わすのが媒介契約とよばれるものですが、この契約にもいくつかのタイプがあり、適切なものを選ぶことが必要です。

もし適正価格で早めに売却したいと考えるのであれば、専属専任媒介契約とよばれる方式での契約も有効です。これは、特定の会社にだけ売却を依頼するもので、他の不動産会社には重複して依頼することはできなくなる反面、契約を取り付けた会社では、誠意をもって営業活動にあたることが期待されます。無事に買主がみつかった場合には、引き渡しなどの条件をすりあわせた上で土地の売買契約を締結し、移転登記などの手続きもしっかりと済ませるようにします。

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